Casa própria em 2025: adiar ou avançar?

O início do ano é sempre um momento de renovação de sonhos, e o da casa própria está entre os mais comuns. Mas, em 2025, a realização desse sonho está ficando mais distante para muitos brasileiros. A razão? As taxas de juros do crédito imobiliário estão subindo e devem ficar ainda mais altas, impactando diretamente o custo do financiamento. É um cenário que exige reflexão e, talvez, um pouco de paciência para adiar os planos.

Simulamos um financiamento para um imóvel residencial novo, de R$ 1,4 milhão, nos três maiores bancos privados do Brasil. Apesar do valor do imóvel na simulação parecer elevado, as taxas não seriam diferentes para financiamentos acima de R$ 500 mil. A figura abaixo traz detalhes. Os números falam por si: a taxa efetiva (CET) mais baixa foi do Bradesco, com 11,93% ao ano. O Itaú apresentou uma taxa de 13,31%, enquanto o Santander liderou com 14,45%.

Mas esses percentuais ainda não contam toda a história. Além da taxa do banco, é preciso somar a Taxa Referencial (TR), que acompanha a Selic. Nos últimos 12 meses, a TR foi de 1,6%, mas ela tende a subir com o ciclo de alta da Selic. Isso significa que as taxas finais podem chegar a 13,6% no Bradesco, 15% no Itaú e quase 16% no Santander.

Para entender o impacto dessas taxas, considere um financiamento com 15% ao ano. O valor financiado dobra em apenas cinco anos. Agora pergunte-se: o imóvel que você pretende comprar terá o mesmo ritmo de valorização? É provável que não.

Quem comprou imóveis na planta em 2022 ou 2023 e agora precisa financiar o saldo devedor pode enfrentar sérios problemas. Se não tiver recursos para quitar à vista, será obrigado a arcar com essas taxas elevadas. Eventualmente, alguns destes pode ter de vender o imóvel, devido ao custo do financiamento.

Mas por que as taxas estão subindo tanto? Além da Selic elevada, há outro fator relevante: os resgates líquidos da caderneta de poupança. Com a alta da Selic, a poupança se torna menos atraente para os investidores, que optam por alternativas mais rentáveis. Os bancos, por sua vez, utilizam a poupança como uma das principais fontes de financiamento imobiliário, já que ela é mais barata que outras fontes de captação, como CDBs. Quando a poupança encolhe, os bancos recorrem a instrumentos mais caros. Por exemplo, se um banco capta recursos pagando 90% do CDI em um CDB, precisará emprestar a uma taxa acima da Selic para ter lucro. E quem paga a conta? O tomador de crédito.

Nesse contexto, quem já tem um financiamento contratado entre 2019 e 2021, com taxas abaixo de 8% ao ano, está em uma posição privilegiada. O melhor conselho para esses é aproveitar as condições contratadas e evitar amortizações. Qualquer sobra de orçamento deve ser aplicada, aguardando o ciclo de queda da Selic para quitar o saldo com condições mais favoráveis. Amortizações devem ser feitas apenas com o uso de recursos do FGTS, se houver.

Por outro lado, quem está pensando em financiar deve avaliar com calma. Adiar o plano da casa própria pode ser a decisão mais sensata neste momento. Optar pelo aluguel por mais dois anos, aplicando o valor que seria gasto com parcelas, pode permitir uma entrada maior no futuro e financiamento com taxas de juros mais adequadas.

Quem tiver paciência pode até conseguir preços melhores. A alta das taxas de juros, aliada a desaceleração econômica provocada por ela, pode levar à redução da demanda por imóveis e, consequentemente, a uma queda nos preços dos imóveis.

O cenário atual também serve de alerta para quem acredita em promessas de alta nos preços de imóveis na planta. Com a desaceleração econômica e o crédito mais restrito, o risco de queda nos preços é real. Por isso, paciência e planejamento são as melhores estratégias agora.

Concluir 2025 com uma decisão acertada pode depender mais de esperar do que agir. A casa dos seus sonhos não desaparece, mas pagar caro por ela pode transformar o sonho em pesadelo. Afinal, o mercado imobiliário, como o tempo, exige que você saiba quando acelerar e quando frear.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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